Estás leyendo la publicación: 3 formas de ganar dinero con la inversión en bienes raíces (¡Convierta $ 40K en $ 750K!)
¿Quiere saber cómo convertir $40,000 en $750,000 con solo una propiedad de alquiler?
Ese es el poder de los bienes raíces, y el tema del estudio de caso más adelante en la publicación.
Pero invertir en bienes raíces no siempre significa lidiar con inquilinos, inodoros y termitas. Puede ser tan fácil como hacer clic en un botón para comprar una acción, o puede trabajar más para encontrar casas en ruinas para arreglar los fines de semana.
Hay una gran variedad de opciones en la inversión inmobiliaria, y es importante encontrar la adecuada para usted. Ya sea que sea un novato en bienes raíces o un inversionista experimentado, espero que obtenga una mayor comprensión de cómo los bienes raíces encajan en su cartera de inversiones.
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
Cuando piensas en invertir en bienes raíces, ¿qué es lo primero que te viene a la mente? Para la mayoría de las personas, lo asocian con ser propietario de una casa, alquilarla a un inquilino y ser propietario.
Y si bien ese es un aspecto de la inversión inmobiliaria, hay docenas, si no cientos, de formas diferentes de invertir en bienes raíces. Van desde extremadamente pasivos hasta tan prácticos que es básicamente un segundo trabajo.
Pero independientemente de que invierta en bienes raíces, en esencia, se trata de poseer bienes inmuebles y ganar dinero a través del alquiler y el aumento del valor de la propiedad con el tiempo. Si está familiarizado con el mercado de valores, podría considerarlo similar a poseer acciones, donde cada mes obtiene un dividendo (pago de renta) y el valor de sus acciones (propiedad) tiende a aumentar con el tiempo con el mercado.
Inversión en Bienes Raíces vs. Acciones y Bonos
Hablando de comparar bienes raíces con otras formas de inversión, algunos investigadores realmente inteligentes de Harvard publicaron un estudio llamado La tasa de rendimiento de todo, 1870 – 2015. En él, compararon el rendimiento de acciones, bonos y bienes raíces en múltiples países y periodos de tiempo.
Lo que encontraron fue muy interesante: desde 1870, el sector inmobiliario ha superado a todas las demás clases de activos, con menos volatilidad que las acciones (7,06% para bienes raíces vs. 6,88% para acciones y 2,53% para bonos).
Asumen una compra en efectivo, por lo que si tiene en cuenta el apalancamiento relativamente barato que puede obtener en bienes raíces a través de una hipoteca convencional o un préstamo comercial, ¡los rendimientos son aún mayores!
Los 4 generadores de riqueza de la propiedad inmobiliaria
Entonces, ¿cómo los bienes raíces generan rendimientos tan grandes con el tiempo? Aquí están los 4 principales generadores de riqueza:
- Flujo de fondos – Cada mes, recibirá un cheque de alquiler. Después de pagar las facturas (hipoteca, impuestos, seguros, reparaciones, etc.), la cantidad que sobra se considera ingreso de flujo de efectivo.
- Pago del préstamo – Si tiene una hipoteca sobre una propiedad, parte de su gasto es el pago de la hipoteca. Con una hipoteca de amortización estándar, cada mes parte de ese pago se destina a intereses y la otra parte se destina al capital del préstamo. A medida que disminuye el saldo de su préstamo, esto aumenta su capital en la propiedad. Si tiene una hipoteca estándar a 30 años, ¡después de 30 años sus inquilinos habrán pagado la casa por usted!
- Apreciación: con el tiempo, el valor de su propiedad aumentará (aunque ciertamente no es un crecimiento constante; pregúntele a cualquiera que haya pasado por la Gran Recesión de 2008). la tasa de inflación – 3% por año. Si bien eso puede no parecer mucho, si realiza un pago inicial del 20% y pide prestado el otro 80%, en realidad tiene un apalancamiento de 5:1. Entonces, ese aumento del 3% en el valor de la propiedad es en realidad un aumento del 15% en su capital.
- Beneficios fiscales – A los ricos les encanta invertir en bienes raíces porque es un activo sólido, una protección contra la inflación y viene con algunas ventajas fiscales considerables. El gobierno de los EE. UU. favorece en gran medida a los propietarios de bienes raíces al otorgarles un trato fiscal favorable. En una propiedad de alquiler típica, se le permite tomar la “depreciación”, que es un cierto porcentaje del valor de su propiedad, como una pérdida fiscal cada año. Entonces, aunque podría generar una ganancia real, se compensa con una “pérdida” en papel que reduce o incluso elimina los impuestos adeudados.
Pros y contras de los bienes raíces como inversión
En la última sección, vimos que hay muchas cosas que me gustan de la inversión en bienes raíces, pero también hay algunos riesgos únicos que pueden no hacerlo adecuado para su situación particular.
Ventajas de invertir en bienes raíces
- Tienes más control de tu inversión. Uno de los principales beneficios de los bienes raíces es que tienes mucho más control de tus inversiones que con la bolsa de valores. Literalmente, puede ver y tocar su activo, y tener la capacidad de aumentar su valor con “capital de sudor” haciendo una remodelación o comprando con descuento. Usted también está a cargo de la administración de la propiedad (o al menos está a cargo del administrador de la propiedad) y puede tomar decisiones del día a día para mejorar la rentabilidad.
- El sector inmobiliario le permite utilizar un apalancamiento (relativamente) seguro. No puedo pensar en ninguna otra clase de activo que le permita e incluso lo aliente a aprovechar su inversión, por ejemplo, comprar una propiedad de $200,000 con solo un pago inicial de $40,000. Si bien el apalancamiento puede ser un arma de doble filo, el apalancamiento responsable en bienes raíces puede aumentar exponencialmente su poder de creación de riqueza.
- Los bienes raíces pueden proporcionar un flujo de efectivo constante. ¿Preferiría tener un activo de $100 000 que le proporcione un dividendo confiable de $500 por mes, o un activo de $100 000 que esté sujeto a los caprichos del mercado: $10 000 arriba un día y $20 000 abajo al día siguiente? Especialmente a medida que se acerca la jubilación, saber que tiene un ingreso estable en el que puede confiar es un beneficio importante.
- Los bienes raíces proporcionan una cobertura contra la inflación. Dado que posee bienes inmuebles, generalmente mantendrán su valor en un entorno inflacionario, a diferencia de las acciones o los bonos. A largo plazo, el sector inmobiliario ha mantenido el ritmo de la inflación de forma fiable. Y una cosa que no aumenta con la inflación es el pago de su hipoteca. Si bien los alquileres y los valores de las propiedades continúan aumentando, el pago de su hipoteca permanece igual. ¡Con una inflación del 3%, después de 20 años, los alquileres casi se habrían duplicado mientras que el pago de su hipoteca permanece igual!
Contras de invertir en bienes raíces
- Los bienes raíces son una inversión a largo plazo. Parte de la razón de los buenos rendimientos en bienes raíces es que es una inversión ilíquida. Vender una propiedad puede llevar meses y conlleva altos costos de transacción. Solo debe invertir con dinero que no necesite durante al menos 5-10 años.
- Los bienes raíces a menudo requieren mucho dinero en efectivo. Incluso con una hipoteca, muchas personas no tienen $20-50,000 en patrimonio neto líquido para comprar una propiedad. Hay formas de evitar esto, y puede aprender cómo invertir en bienes raíces sin dinero, pero para el inversionista promedio puede ser más trabajo de lo que vale.
- La inversión inmobiliaria no es tan pasiva como otras formas de inversión. La inversión tradicional en bienes raíces puede llevar mucho tiempo: buscar una buena oferta, encontrar inquilinos, lidiar con la administración y el mantenimiento de la propiedad, etc. Dicho esto, hay muchas maneras de invertir en bienes raíces que son más pasivas que poseer una propiedad, pero usted tendrá que renunciar a algunos de los beneficios (altos rendimientos, control) a cambio.
3 formas de invertir en bienes raíces
Con la teoría de la inversión inmobiliaria fuera del camino, hablemos de algunas opciones para que pueda descubrir qué tipo de inversor es, tomar medidas y comenzar a invertir en bienes raíces hoy.
1. REIT
Los REIT (o fondos de inversión en bienes raíces) son, con mucho, la forma más pasiva de invertir en bienes raíces. Los REIT son entidades especiales que poseen bienes raíces y están obligadas a pagar un cierto porcentaje de sus ganancias a los inversores.
Los REIT cotizan en las bolsas de valores públicas, por lo que son extremadamente líquidos e incluso puede mantenerlos en su 401 (k) o IRA. Hay todo tipo de REIT que se especializan en diferentes clases de activos (por ejemplo, multifamiliares, oficinas, minoristas, industriales, etc.)
Una opción para obtener exposición al mercado inmobiliario general en su cartera es el Fondo de Índice de Bienes Raíces de Vanguard. Posee una amplia base de REIT que sigue el ritmo del mercado general y proporciona un dividendo constante (3,2 % al momento de escribir este artículo).
2. Financiación colectiva
El crowdfunding es una forma relativamente nueva de invertir en bienes raíces. En lugar de tener que aportar el capital para comprar una propiedad por su cuenta, puede juntar su dinero con otros inversores en un proyecto específico.
Por lo general, un patrocinador del trato encontrará y administrará el trato, y usted entrará como socio de capital limitado y será propietario de un cierto porcentaje del trato.
Por ejemplo, si estuviera comprando una propiedad multifamiliar de 300 unidades, el patrocinador recaudaría dinero de los inversionistas a través de crowdfunding y determinaría una participación en las ganancias del flujo de efectivo y las ganancias eventuales de la venta de la propiedad. Hay un millón de formas de estructurar estas ofertas, pero en mi experiencia, los términos típicos incluirían un rendimiento preferencial del 8% y una división de 70/30 a partir de entonces. Esto significa que los inversionistas pasivos obtienen el primer 8% de las ganancias y luego el resto se divide 70/30 entre los inversionistas y el patrocinador.
Si bien no es tan pasivo como los REIT porque tiene que analizar acuerdos y patrocinadores individuales, sigue siendo una excelente manera de participar en acuerdos inmobiliarios más grandes sin comprometer tanto su propio tiempo y capital.
Existen múltiples plataformas de crowdfunding, como Crowdstreet, Fundrise, Equity Multiple, Diversyfund y Groundfloor.
Si eres nuevo en el mundo del crowdfunding, aquí hay una inmersión profunda en mi experiencia personal con dos de las plataformas más populares:
3. Posesión de propiedad física
Ser propietario de una propiedad de alquiler es el método tradicional de inversión inmobiliaria. Le brinda el mayor control y rendimiento potencial, pero podría decirse que es la forma menos pasiva de mantener bienes inmuebles en su cartera.
Así como debe comprender los fundamentos de una empresa antes de invertir en sus acciones, también debe poder analizar una propiedad para saber si cumple o no con sus criterios de inversión. Por ejemplo, muchas personas invierten en viviendas unifamiliares. Pero lo que constituye un buen hogar para su familia no necesariamente constituye una buena inversión como alquiler.
Hay algunas reglas generales para comenzar, como la regla del 1% que dice que una propiedad generalmente tendrá un flujo de caja positivo si el alquiler mensual es el 1% o más del precio de compra. También existe la regla del 50 %, que dice que los gastos mensuales (además de los pagos de capital e intereses) equivalen aproximadamente al 50 % del alquiler.
Obviamente, estas son generalidades, y deberá calcular los números utilizando los ingresos y gastos reales para su posible primera propiedad de alquiler. Para una propiedad residencial, sus gastos son más que solo la hipoteca. Debe incluir posibles vacantes, impuestos, seguros, mantenimiento, servicios públicos, administración de la propiedad y gastos de capital (grandes gastos que no surgen con mucha frecuencia, como reemplazar el techo o HVAC).
Sus criterios de inversión podrían basarse en el rendimiento de efectivo sobre efectivo, el rendimiento del capital, la tasa de capitalización o cualquier número de cálculos de inversión en bienes raíces. A continuación, le mostraré que incluso cuando no pone el listón demasiado alto en sus criterios de inversión, aún puede hacerlo muy bien invirtiendo en propiedades de alquiler.
Caso de Estudio: El Poder de la Inversión en Bienes Raíces
Aquí hay un ejemplo simple para mostrar el potencial de invertir en bienes raíces a largo plazo. Para este caso de estudio, utilizaremos números conservadores y supondremos una transacción promedio en un mercado promedio.
Suponga que Sally compró una sola propiedad de alquiler a los 35 años y planeó jubilarse 30 años más tarde a los 65. Compró la propiedad por $200 000 y puso $40 000 (20 %). Ella toma un préstamo de $160,000 al 5% de interés durante 30 años, lo que da como resultado un pago de $859 por mes. Se alquila por $2,000 por mes (lo que cumple con la regla del 1 %) y sus gastos a lo largo del tiempo promedian $1,000 por mes. Su flujo de efectivo es de $2000 – $1000 – $859 = $141 por mes o $1692 por año.
Un flujo de efectivo de $141 al mes no parece mucho, pero es solo una pieza del rompecabezas. Supongamos que los alquileres y los gastos aumentan un 3 % anual y que la casa también se revaloriza un 3 % anual (sobre la tasa de inflación). Durante 30 años, el flujo de caja aumenta constantemente de $141 al mes a casi $1500 al mes, mientras los inquilinos pagan la hipoteca.
Al final de los 30 años, Sally es propietaria de la casa, que ahora vale $485,000, libre y clara. ¡Sin un pago de hipoteca, gana casi $2,400 por mes! Además, ganó un poco más de $ 260,000 de flujo de efectivo en el camino. Su inversión inicial de $40,000 se ha convertido en más de $700,000, ¡no está mal!
Así es como se ve su inversión durante 30 años, desglosada por los 3 componentes: flujo de efectivo, pago del préstamo y apreciación.
Esos resultados fueron para una sola casa unifamiliar durante 30 años. ¡Imagínese si hubiera invertido en un quadplex, o en varias casas adosadas, condominios o SFR!
Pensamientos finales sobre la inversión en bienes raíces
Los bienes raíces pueden ser una excelente manera de diversificar su cartera de inversiones. Puede proporcionar fuertes rendimientos a lo largo del tiempo y tiende a no estar correlacionado con el mercado de valores, lo que puede proporcionar un colchón muy necesario cuando el mercado de valores fluctúa.
Si bien se necesita algo de tiempo y educación para aprender a hablar “bienes raíces” y comprender los fundamentos del mercado, puede ser una excelente manera de obtener ingresos pasivos y construir sus ahorros.
Una cosa que he aprendido al ser un inversionista de bienes raíces es que requiere ¡acción! He hablado con docenas de personas que dicen que quieren invertir en bienes raíces. Pero 1 año, 5 años, incluso 10 años después, no han hecho nada al respecto. Ahora es el momento de salir de la cerca y dar el siguiente paso para convertirse en un verdadero inversionista de bienes raíces.
Conclusiones clave:
- La inversión inmobiliaria adopta muchas formas. No necesariamente tiene que ser propietario para invertir en bienes raíces.
- Durante los últimos 150 años, los bienes raíces se comparan favorablemente con la inversión en acciones y bonos.
- Los bienes raíces tienden a no estar correlacionados con el mercado de valores, lo que los convierte en una buena manera de diversificar su cartera.
- Los bienes inmuebles generan riqueza a través del flujo de efectivo, el pago de préstamos, la apreciación y los beneficios fiscales.
- Los bienes raíces no tienen liquidez, lo que los convierte en una mala inversión a corto plazo. Debe planear mantener durante 5-10+ años.
- Los bienes raíces se han utilizado durante mucho tiempo como cobertura contra la inflación.
- Puede invertir pasivamente en bienes raíces a través de REIT o crowdfunding.
- Ser propietario de propiedades de alquiler le permite tener el mayor control sobre su inversión, pero es menos pasivo.
Andrew Herrig es un experto en finanzas y un nerd del dinero y el fundador de Wealthy Nickel, donde escribe sobre finanzas personales, actividades paralelas y emprendimiento. Como ávido inversionista de bienes raíces y propietario de múltiples negocios, le apasiona ayudar a otros a generar riqueza y comparte el viaje de su propia familia en su blog.
Andrew tiene una Maestría en Ciencias en Economía de la Universidad de Texas en Dallas y una Licenciatura en Ciencias en Ingeniería Eléctrica de la Universidad Texas A&M. Ha trabajado como analista financiero y contador en muchos aspectos del mundo financiero.
El asesoramiento financiero experto de Andrew ha aparecido en CNBC, Entrepreneur, Fox News, GOBankingRates, MSN y más.
