Estás leyendo la publicación: Cómo invertir en apartamentos: una guía de estrategia completa
Con el mundo tal como lo conocemos transformándose en algo nuevo, depender únicamente de los ingresos asalariados para prepararse para la jubilación más adelante en la vida puede ser un movimiento arriesgado. Muchas personas minimizan este riesgo eligiendo invertir su dinero.
Una de esas oportunidades de inversión es la compra de un edificio de departamentos.
En esta guía, le mostraremos cómo invertir en un complejo de apartamentos. Ya sea que elija comprar un edificio de apartamentos por su cuenta, asociarse con uno o más asociados, o elegir cualquiera de los muchos otros métodos para invertir en apartamentos, su viaje comienza aquí.
Comenzar con esta guía de estrategia completa lo preparará para el éxito en la compra de un edificio de apartamentos. Con el conocimiento que obtenga de la guía a continuación, podrá comprender mejor el proceso de compra de un complejo de apartamentos. Cuando llegue el momento de realizar la compra, puede sentirse seguro de su decisión y estrategia.
Antes de discutir los detalles, primero concentrémonos en las formas en que puede comprar un edificio de apartamentos.
Cómo comprar un edificio de apartamentos
Los pasos involucrados en la compra de un edificio de apartamentos, aunque de naturaleza compleja, son bastante sencillos. De hecho, implican algunos de los mismos procesos que la compra de una casa. Sin embargo, existen diferentes formas de comprar o invertir en un edificio de apartamentos, como veremos a continuación.
Cómprelo usted mismo
Puede, como individuo, comprar un complejo de apartamentos. Si bien eso puede parecer una tarea desalentadora, es completamente posible. Usted asumirá más riesgos como individuo, pero los rendimientos podrían ser mayores según la propiedad que elija.
Cómprelo con un socio (o socios)
Si asumir la responsabilidad de todo un complejo de apartamentos te abruma, hay otra opción: socio(s). Puede buscar socios de inversión por su cuenta y elegir con quién le gustaría trabajar. Dependiendo de con quién se asocie, puede establecer sus propios términos y llegar a un acuerdo entre ellos en términos de responsabilidades y compromiso.
Por otro lado, las asociaciones sin mucha documentación legal son, en el mejor de los casos, riesgosas. A menudo, trabajar con amigos y/o familiares es difícil; sus relaciones fuera de la inversión podrían verse afectadas en función de sus interacciones al invertir en un complejo de apartamentos.
Sin embargo, hay muchas alternativas a simplemente elegir a un socio inversor en la calle (o entre sus parientes más cercanos). Puede participar en una empresa inmobiliaria de financiación colectiva, una sindicación, un fondo inmobiliario o un fideicomiso de inversión inmobiliaria.
Invertir en un REIT
Invertir en un complejo de apartamentos puede ser una excelente manera de minimizar los dolores de cabeza de la propiedad y al mismo tiempo cosechar los beneficios. Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) le permite trabajar con socios para comprar un edificio de apartamentos en un entorno estructurado que pretende agilizar el proceso de inversión al dividir las responsabilidades.
Creado por un patrocinador, el REIT también incluye un administrador y un administrador. Si invierte en un REIT, se convertirá en un partícipe, quien indirectamente posee los activos del REIT. Los REIT pueden cotizar en bolsa o ser de propiedad privada y, por lo general, se consideran una inversión a largo plazo. Los pagos vienen como un dividendo anual, que puede verse disminuido por las altas tarifas de administración y/o transacción.
Invertir en una sindicación
Una sindicación funciona de manera similar a un REIT, en el sentido de que se establece una estructura (generalmente una LLC) para dividir las responsabilidades de invertir en un complejo de apartamentos. Mientras que una sindicación depende de un grupo de inversionistas para comprar propiedades, el patrocinador asume la mayor parte de la inversión, mientras que los inversionistas individuales cubren el resto.
Los sindicadores se conocen como socios generales, mientras que los inversores se convierten en socios limitados. A los inversores se les paga un rendimiento preferencial, mientras que los patrocinadores cobran una tarifa de adquisición. Las sindicaciones ganan dinero a través de los ingresos por alquileres y la apreciación de la propiedad, de la misma manera que lo haría cualquier inversión en bienes raíces.
Invierte en un Fondo Inmobiliario
Los fondos inmobiliarios son otra forma de invertir en un complejo de apartamentos. A diferencia de los REIT, los fondos de bienes raíces ofrecen una diversificación más amplia, ya que está invirtiendo en diferentes oportunidades, desde acciones relacionadas con bienes raíces hasta REIT individuales.
Comprados directamente de una compañía de fondos de bienes raíces o de un corredor en línea, los fondos de bienes raíces pagan de manera similar a como lo hacen las sindicaciones. Los valores se aprecian con el tiempo, lo que aumenta el retorno de la inversión (ROI).
Sin embargo, algunos fondos inmobiliarios no cotizan como acciones. Existen ciertos fondos privados de inversión inmobiliaria que son fondos administrados profesionalmente que invierten directamente en propiedades inmobiliarias. Estos están disponibles solo para inversores acreditados de alto valor neto y, por lo general, requieren una gran inversión mínima.
Recauda dinero y crea tu propia sindicación
También es posible crear su propia sindicación. Primero, querrá seleccionar una clase de activo. En este caso, serán complejos de apartamentos. A continuación, querrá buscar capacitación sobre la compra y administración de complejos de apartamentos, así como sobre la sindicación en sí.
Querrá operar su sindicación bajo un nombre comercial. Una vez que hayas elegido tu nombre, viene el siguiente: clientes. La construcción de una base de inversionistas debe venir antes de investigar y buscar propiedades. Un abogado de seguridad puede redactar los documentos legales necesarios mientras alinea a los inversores y cierra el trato.
Invertir en apartamentos para principiantes
Investigar cómo invertir en un complejo de apartamentos es un excelente primer paso en el proceso. Pero, ¿adónde vas desde aquí?
El primer paso para comprar un edificio de apartamentos como individuo es crear y registrar un nombre comercial. Operar como un negocio ayuda a proteger sus activos personales en caso de que las cosas vayan mal. Esto es especialmente cierto para los préstamos con recurso, que otorgan al prestamista acceso a los activos de la entidad que compra el edificio de apartamentos.
A continuación, querrá ponerse en contacto y contratar a un agente de bienes raíces tradicional, un corredor de negocios o un agente de bienes raíces comerciales. Los agentes de bienes raíces comerciales suelen tener una tasa de comisión más alta que los agentes de bienes raíces tradicionales, mientras que los corredores tienen su propio sistema de tarifas. Alternativamente, también puede buscar una asociación de inversión inmobiliaria (REIA).
Una compañía de depósito en garantía o de título se encargará de sus transacciones de cierre, pero es probable que tenga que solicitar un préstamo. Estos préstamos pueden ser comerciales, que es lo más común, o privados, según la situación del vendedor. Si quieren ofrecer financiamiento, te comprometerás a un cronograma de pagos con un pago inicial considerable.
Si elige ir con un préstamo comercial, hay algunos documentos que deberá tener listos. Los documentos de inspección suelen ser imprescindibles, junto con una tasación. También querrá obtener una copia de cada contrato de arrendamiento existente, así como las declaraciones de impuestos del año anterior. A medida que reúne estos documentos, también puede jugar con la calculadora de propiedades de alquiler. Le permite ver cuánto puede ganar dependiendo de una serie de factores.
Qué buscar en las inversiones de apartamentos
A medida que investiga, hay algunas cosas que querrá buscar cuando se trata de comprar un edificio de apartamentos. La lista a continuación debe considerarse un punto de partida, no un recurso exhaustivo.
- ¿Cuál es la tasa CAP de la propiedad? Esto se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) por el valor de mercado/precio de compra. Una tasa de CAP más alta tradicionalmente se traduce en un ROI más alto, pero las propiedades nuevas pueden tener una tasa de CAP más baja y requerir menos mantenimiento.
- Determine cuántas unidades hay en el edificio de apartamentos. Las propiedades de cuatro unidades o menos están sujetas a una hipoteca residencial, mientras que más de cuatro unidades requieren un préstamo comercial.
- ¿Es esta propiedad un valor agregado? Las propiedades que necesitan una mejora significativa se conocen como valor agregado. Estas propiedades requieren una mayor inversión inicial, pero pueden proporcionar un alto retorno de la inversión una vez que se completan las reparaciones.
- Reúna información de los estados financieros y cualquier otra documentación sobre la propiedad. Esto incluye informes de inspección, registros de mantenimiento, procedimientos de facturación de servicios públicos, reclamaciones de seguros, etc.
Finalmente, querrá averiguar en qué clase se encuentra su posible propiedad de apartamento. Los edificios de Clase A tienen 10 años o menos, y las propiedades de Clase B agregan 10 años a esa vida útil. Los edificios de Clase C están en el rango de los 30 años, lo que deja a las propiedades de Clase D alcanzando la marca de los 40 años.
Lo que los inversores deben saber antes de comprar una propiedad de apartamento
Si no planea abordar una compra como individuo, hay detalles con los que querrá familiarizarse como inversionista. Por ejemplo:
- ¿Está el edificio bajo control de rentas?
- ¿Cuál es la tasa de ocupación de su posible compra?
- ¿Qué reparaciones son necesarias para el edificio?
- ¿Cómo es el área circundante, en términos de demografía, servicios, etc.?
- ¿Qué preocupaciones ambientales están asociadas con el área en la que reside el complejo de apartamentos?
- ¿El edificio de apartamentos tiene (o soportará) otros tipos de ingresos?
También querrá preguntarse cuánto tiempo planea conservar la propiedad. Muchas de las oportunidades de inversión anteriores requieren un compromiso de algunos años, pero algunas pueden pasarse a los herederos en un testamento. Definir su nivel de compromiso lo ayudará a decidir qué oportunidad de inversión es adecuada para sus expectativas de ROI.
Cómo invertir en bienes raíces de colaboración colectiva
En estos días, las inversiones se pueden realizar a través de aplicaciones de inversión inmobiliaria. Las empresas de crowdfunding como EquityMultiple y Fundrise tienen sus propias aplicaciones que conectan a los inversores con posibles oportunidades inmobiliarias.
Invertir en propiedades individuales: EquityMultiple
Si planea invertir en propiedades individuales, consulte EquityMultiple. Esta plataforma es la mejor para bienes raíces comerciales y es fácil de usar. Hay una buena selección de inversiones para elegir y la empresa trabaja tanto con REIT privados como con otros fondos inmobiliarios.
Sin embargo, para convertirse en inversor en EquityMultiple, deberá estar acreditado. Las inversiones mínimas se encuentran en el estadio de béisbol de $ 5,000, lo que puede ser un precio elevado para aquellos que recién comienzan su viaje de inversión.
Invertir en carteras inmobiliarias: Fundrise
Los principiantes deberían encontrar más oportunidades de inversión en bienes raíces en Fundrise. Esta plataforma no requiere acreditación y elimina a los intermediarios para ofrecerle un sistema de precios introductorios más bajos.
De hecho, puedes invertir en tu primera propiedad inmobiliaria por tan solo $10. Esto le da la cuenta de inicio, que es uno de los cinco niveles asociados con un nivel de inversión específico. Si bien las inversiones en Fundrise deben considerarse una oportunidad a largo plazo, la plataforma informa que implementan una estrategia de “inversión de valor” que utiliza la mentalidad de comprar barato y vender caro.
Cómo empezar a invertir en edificios de apartamentos
Con toda esta información al alcance de su mano, es posible que no sepa adónde debe ir a continuación. Después de todo, con tanto en qué pensar, dar un paso en la dirección correcta puede parecer complicado.
Es por eso que debes comenzar con tus propias metas. ¿Espera mantener el apartamento a largo plazo y vivir del flujo de efectivo o cambiarlo después de aumentar el valor de la propiedad? Calcule cuánto tiempo le gustaría invertir en un complejo de apartamentos y adapte sus esfuerzos de búsqueda y obtención de préstamos a ese período de tiempo. Las propiedades de arreglar y cambiar a corto plazo pueden darle impulso, mientras que las propiedades de comprar y mantener a largo plazo podrían ser una bendición para sus herederos.
Si invertir con otros suena como el camino a seguir, consulte sus opciones. Investigue las oportunidades que mencionamos anteriormente (como REIT, fondos inmobiliarios, sindicación, etc.) para encontrar la opción adecuada para sus objetivos. Pruebe también las aplicaciones de crowdfunding, especialmente si no está buscando invertir demasiado al principio.
preguntas frecuentes
¿Son los apartamentos una buena inversión?
Los edificios de apartamentos pueden ser una buena inversión para muchos inversores. Con tantas oportunidades en términos de enfoque y retorno de la inversión, los riesgos se pueden minimizar en diversos grados. Sin embargo, aquellos que invierten en complejos de apartamentos deben considerarlos como inversiones a largo plazo.
¿Cuánto dinero necesito para invertir en apartamentos?
La inversión en apartamentos varía cuando se trata de montos específicos en dólares. Las inversiones inmobiliarias colaborativas pueden requerir tan solo $ 10 para invertir, mientras que otras oportunidades requieren un préstamo y hasta un 30% de pago inicial.
¿Es rentable ser propietario de un edificio de apartamentos?
Ser propietario de un edificio de apartamentos puede ser extremadamente rentable. Los edificios de apartamentos ofrecen a los inversores múltiples formas de obtener un retorno de su inversión, desde la compra del edificio en sí hasta las comodidades que vienen con esa propiedad. La inversión de socios, en cualquier forma que elija, también puede ser una forma de aumentar sus ganancias invirtiendo solo una pequeña cantidad.
