Estás leyendo la publicación: Lista de verificación de diligencia debida de bienes raíces
Invertir en bienes raíces es una empresa importante. Es quizás la inversión más cara que una persona hace en su vida. Además, esta inversión conlleva riesgos que nadie puede evitar. Ejercer la debida diligencia en el sector inmobiliario le permite reducir estos riesgos.
Ya sea que esté evaluando una oportunidad para invertir en una propiedad de alquiler o comprar tu primera casauna lista de verificación de diligencia de bienes raíces puede ser una herramienta útil para garantizar que comprenda completamente su inversión.
¿Qué es la diligencia debida de bienes raíces?
En pocas palabras, la debida diligencia es hacer una investigación del estado físico y económico de una propiedad y las condiciones ambientales. Puede considerarse como “realizar su investigación” sobre la propiedad que está observando.
Además, la debida diligencia es un tipo de investigación que se enfoca en identificar y resolver cualquier inquietud que pueda poner en peligro la rentabilidad de la inversión. Si bien muchos de los problemas descubiertos durante la diligencia debida pueden resolverse, sigue siendo una fase clave en cualquier proceso de inversión inmobiliaria.
Algunos inversionistas, particularmente los experimentados que tienen la experiencia y la competencia para realizar algunas evaluaciones por su cuenta, prefieren renunciar a ciertos aspectos de la diligencia debida. Sin embargo, nunca debe pasarse por alto ya que muchas veces es requerido por un prestamista si se otorga financiamiento para la adquisición.
Si necesita financiamiento para su compra, es recomendable tener una conexión sólida con un prestamista que pueda ayudarlo a navegar el procedimiento de diligencia debida del prestamista. Es relativamente común que los prestamistas le pidan que emplee socios autorizados para servicios, como inspecciones, especialmente cuando se trata de bienes raíces comerciales.
Los procedimientos de diligencia debida adicionales también pueden aplicarse a la propiedad real o a usted como prestatario, según el acuerdo de préstamo. En la mayoría de los casos, es el prestamista quien debe iniciar el proceso de solicitud de un informe, verificación u otro tipo de trabajo de investigación.
En general, la lista de verificación de diligencia debida de bienes raíces detalla todos los activos y pasivos de la propiedad. Utilizándolo como referencia, puede realizar una investigación exhaustiva sobre la propiedad que le interesa y evaluar las ventajas antes de tomar una decisión.
15 componentes clave de diligencia en una transacción de bienes raíces
Se deben cumplir estándares específicos de diligencia debida antes de comprar cualquier tipo de propiedad, independientemente de si se trata de un negocio de bienes raíces comerciales o residenciales. La siguiente lista de verificación de diligencia debida puede ayudarlo a examinar una propiedad inmobiliaria e identificar cualquier inquietud importante que pueda existir.
1. Confirmación financiera
Cuando expresa el deseo de comprar una determinada propiedad, su propietario a menudo enfatizará que es muy lucrativo. Sin embargo, sigue siendo fundamental verificar los ingresos y gastos de la propiedad. Debe realizar su debida diligencia financiera en la propiedad, especialmente si es comercial o de alquiler, para asegurarse de que el margen de beneficio declarado por el propietario sea exacto.
Además de eso, verifique las cuentas bancarias, los informes de impuestos, el estado de resultados y los flujos de efectivo del propietario de la propiedad inmobiliaria del último año. Confirme los pagos de gastos como facturas, impuestos inmobiliarios y seguros. También debe obtener un registro completo de todas las mejoras de capital realizadas en el patrimonio. Esto incluye el negocio que realizó el trabajo, el costo y el año en que terminó.
Supongamos que el patrimonio está inactivo o tiene un rendimiento deficiente, deberá establecer tasas de mercado utilizando esos datos para verificar el posible ingresos de alquiler dependiendo de la ubicación, las instalaciones y el estado de la propiedad. Si la propiedad debe actualizarse para cumplir con estos objetivos, debe obtener un desglose completo de los gastos de construcción respaldados por cotizaciones.
2. Información básica de la propiedad
Debe revisar minuciosamente toda la información del estado físico de la propiedad. Para obtener información confiable, debe contratar a un inspector de propiedades experimentado para que realice este trabajo por usted.
Un inspector calificado puede detectar defectos y problemas en una propiedad que no son evidentes para el ojo inexperto. Si la propiedad ha sido tasada previamente, puede hacer que la vuelvan a inspeccionar para asegurarse de que los números sean correctos.
Hacer que un experto evalúe los cimientos, las paredes, el techo y los electrodomésticos de la propiedad puede ayudarlo a determinar su integridad. También puede verificar que el propietario anterior no dañó la propiedad para causar problemas al comprador.
Todas estas medidas lo ayudan a determinar los pasivos asociados con la propiedad, lo que le permite elegir si es conveniente invertir o no.
3. Evaluaciones Ambientales y Geotécnicas
Una vez que haya recopilado la información esencial sobre la construcción y los cimientos de la propiedad, también deberá investigar varios aspectos. Para estar seguro, debe invertir en una evaluación ambiental realizada por un experto. Los informes ambientales pueden brindarle una evaluación precisa de las implicaciones ambientales de la propiedad.
Estos informes mostrarán cualquier riesgo ambiental potencialmente peligroso o inquietudes en el sitio, incluida una fuga de gas, un tanque de petróleo enterrado, pantanos o uso industrial previo del área. Además, una evaluación ambiental ayuda a verificar que la propiedad sea segura para usted y su hogar ahora y en el futuro cercano.
Asimismo, los factores geotécnicos, como los análisis de suelo y otra documentación relacionada con la tierra, son críticos para determinar la sustentabilidad de la propiedad.
4. Cumplimiento de ADA
Los estándares de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA, por sus siglas en inglés) son un conjunto de instalaciones y servicios públicos que deben incluirse en la planificación y construcción de una estructura. Todos los desarrollos de vivienda deben cumplir con estos estándares según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades. Cada propiedad se complementa con un certificado que acredite su conformidad.
Para evitar problemas legales después de comprar la propiedad, es imperativo que examine correctamente el certificado. Si no dispone de un certificado de conformidad, puede realizar su propia investigación para evitar más gastos y dificultades legales.
5. Informe de Gastos de Energía y Mantenimiento
Otro factor a considerar antes de adquirir una propiedad es el gasto de mantenimiento. Es recomendable que mire los costos de uso y mantenimiento de electricidad de la propiedad antes de realizar una compra. Aparte de eso, el informe de mantenimiento demostrará qué tan bien mantuvo la casa su antiguo propietario. Esto también se aplica al mantenimiento de los electrodomésticos básicos.
6. Cédulas de habitabilidad
Al comprar una propiedad, debe tener un historial de propietarios anteriores, inquilinos y el tiempo que ocuparon la propiedad. Un certificado de habitabilidad válido incluye una lista detallada de todo esto. Además de sus identidades y períodos de propiedad, estos certificados de ocupación le proporcionarán información sobre su esquema de pago, transacciones y depósitos.
7. Valoración de mercado
La mayoría de los inversores están interesados en generar ingresos pasivos a partir de propiedades de alquiler. En este sentido, debe considerar el potencial de ganancias de la propiedad si está considerando adquirirla. En consecuencia, debes aprender todo lo que puedas sobre el mercado inmobiliario en la zona donde quieres vivir o contratar a un asistente virtual inmobiliario para que lo haga por ti, por ejemplo.
Para comprender cómo funciona el mercado, alguien de su equipo debe comunicarse con corredores de bienes raíces o tasadores experimentados. Asociarse con un corredor de bienes raíces suele ser el enfoque más fácil para obtener una comprensión del mercado en el que está a punto de ingresar. Un agente de bienes raíces debe realizar la investigación necesaria para determinar el precio real de la propiedad.
8. Investigación Personal
Debido al creciente número de intermediarios en las transacciones inmobiliarias, es típico que los inversores primerizos depositen su confianza en los especialistas y compren viviendas sin verlos primero. Sin embargo, esto no es recomendable.
Además, el hecho de que hay un límite de cuánto puede aprender a través de certificaciones, informes y evaluaciones. Esa es la razón por la que debe hacer un recorrido por la propiedad en persona si puede. Mire alrededor de la propiedad y verifique si es como lo que dice el vendedor.
Antes de comenzar su diligencia debida en bienes raíces, debe inspeccionar la propiedad y la comunidad circundante. El uso de esta información puede determinar si debe continuar o no con la lista de verificación de diligencia debida.
9. Confirmación de título de propiedad
No subestime la importancia de confirmar el título de propiedad de una propiedad antes de realizar la compra. Realizar una búsqueda de registros en Internet es un enfoque económico para verificar la propiedad de una propiedad. Esto ayuda a establecer legalmente la legitimidad de propiedad de la persona que le ofrece la propiedad.
Simplemente solicite que el titular le proporcione los documentos apropiados que establezcan la titularidad de su propiedad. Esto implica la confirmación de pagos de impuestos recientes como prueba. Después de eso, puede estar seguro de que las sentencias judiciales o los gravámenes fiscales no retrasarán la transacción de la propiedad.
10 Verificación de zonificación
El Certificado de Cumplimiento de Zonificación es uno de los documentos más importantes para verificar al invertir en una propiedad. Es vital porque las infracciones de zonificación ocurren con frecuencia cuando se adquiere una nueva propiedad.
Debido a las limitaciones de zonificación, es posible que lo demanden por no cumplir con las restricciones de la propiedad. Es completamente legal que el gobierno destruya una parte de su propiedad que no cumple con los códigos de construcción locales.
Se deben cumplir estrictas normas de zonificación al establecer casas o negocios. Por ejemplo, una zona comercial no se puede operar desde una zona residencial y viceversa. Deberá verificar la clasificación de zonificación de la propiedad y verificar que su aplicación actual cumpla con los requisitos.
11 Investigación de arrendamiento
La investigación de arrendamiento es un componente importante de la lista de verificación de diligencia debida para una propiedad de alquiler. El método más simple para hacer esto es obtener un registro de todos los inquilinos anteriores.
La lista debe contener toda la información pertinente, como la tarifa de alquiler, el cronograma de pagos, el tiempo de tenencia y los términos del arrendamiento. También debe obtener cualquier información pertinente sobre otros sistemas de cálculo de costos, como los recargos de inquilinos y los recargos por alquiler atrasado.
En la diligencia debida de arrendamiento, busque revisiones o adiciones de subarrendamiento a los contratos de arrendamiento. Esto lo ayudará a identificar y resolver cualquier inquietud de los inquilinos antes de adquirir la propiedad.
Después de eso, debe enviar estos datos de arrendamiento por correo electrónico a un tercero para su verificación. Esto lo ayudará a desarrollar una conexión positiva con los inquilinos y garantizar una transferencia de propiedad sin inconvenientes.
12 Adquisición de un certificado de impedimento de inquilino
Además de realizar una verificación exhaustiva de antecedentes en su diligencia debida de arrendamiento, debe obtener un certificado de impedimento del arrendatario. Este certificado obliga al arrendatario a cumplir con los requisitos de contrato, alquiler y depósito de seguridad establecidos al inicio del arrendamiento.
El arrendatario debe cumplir con estas disposiciones y certifica que toda la información es precisa. Esto lo protege de cualquier acusación falsa hecha por los inquilinos después de que adquirió la propiedad.
Al establecer un certificado de impedimento legal, puede descubrir cualquier problema entre el propietario actual y los inquilinos. Esto puede ayudarlo a resolverlos para que los problemas no vuelvan a surgir después de comprar la propiedad.
13 Revisión de impuestos
Es fundamental contar con una evaluación fiscal integral de la propiedad para garantizar que no asuma estos cargos una vez que se complete la transacción. Se puede acceder a estos datos desde su tasador o su funcionario de impuestos local.
Comenzar a verificar las facturas de impuestos a la propiedad puede proporcionarle una estimación de la suma de impuestos que puede adeudar en el futuro. Examinar estas facturas anteriores lo ayudará a determinar si la propiedad es beneficiosa para usted o no.
14 Contratos y Seguros
Los problemas legales son el aspecto más preocupante de la inversión inmobiliaria. Evitar un escenario como ese puede ser tan simple como hacer la debida diligencia adecuada en todos los contratos y seguros. Esté atento a las demandas anteriores relacionadas con la propiedad.
Obtenga una cotización de seguro y haga comparaciones con su cobertura actual. Esto podría ayudarlo a obtener una imagen clara de la cobertura y su impacto en la propiedad.
Como inversionista, determine si se proporciona el seguro de título para la propiedad, ya que puede brindarle una sensación de seguridad. Asegura una línea clara de propiedad y lo protege contra disputas de validez.
15. Due diligence de operaciones comerciales
Cuando compra una propiedad comercial, no solo está comprando una estructura. Ocasionalmente, obtiene otros activos junto con la propiedad, como proveedores, contactos comerciales y personal. Para asegurarse de que su empresa continúe operando de manera efectiva después del cambio de propiedad, debe revisar sus conexiones actuales con sus trabajadores y asociados de la empresa.
Considere las métricas, los incentivos y la compensación de los trabajadores. Esto puede ayudarlo a identificar áreas de mejora y aumentar la rentabilidad de la propiedad. Verifique cualquier problema de pago con socios o proveedores, para que estos problemas se aborden antes de firmar un contrato para comprar la propiedad.
Completar el proceso de diligencia debida
Si bien la diligencia debida lleva mucho tiempo, vale la pena proteger su inversión. Como posible comprador, debe obtener toda la información pertinente sobre una propiedad antes de comprarla. Use esta lista de verificación de diligencia debida para asegurarse de que el procedimiento se lleve a cabo de manera completa y rápida. Entonces, podrá disfrutar de su nueva propiedad con seguridad.
