Şu yazıyı okuyorsunuz: 1031 borsası nedir ve nasıl çalışır?
Prestij firması Ernst & Young yakın zamanda bir çalışma yayınladı 1031 borsanın 4 milyar dolardan fazla yatırımı desteklediğini ve her yıl 500.000’den fazla kişiyi istihdam ettiğini gösteriyor. Peki 1031 değişimi neden bu kadar önemli?
Gayrimenkul yatırımı, yatırımlarınıza hangi ücretlerin ve vergilerin uygulandığını bilmenizi gerektirir. 1031 değişimi, vergileri, özellikle de yatırım amaçlı bir gayrimenkulün satışından kaynaklanan sermaye kazancı vergilerini ertelemenize yardımcı olabilir.
Uygulamada, 1031 takas kurallarının kullanılması, yatırımcıların yatırım amaçlı gayrimenkul satışından elde ettikleri kazançlar üzerinden vergi ödemeyi ertelemesine olanak tanıyor. Ancak 1031 borsası, yatırımcıların vergileri yasal olarak ertelemek için yerine getirmesi gereken bazı uyarılar ve gereksinimlerle birlikte geliyor.
“1031 değişimi” terimini şimdiye kadar çok duymuşsunuzdur. Şimdi bu ifadenin ne anlama geldiğini ve bunu kendi avantajınıza nasıl kullanabileceğinizi gerçekten derinlemesine incelemenin zamanı geldi.
1031 borsasının ne olduğunu ve nasıl çalıştığını öğrenmeye hazır mısınız? Hadi başlayalım!
1031 değişimi nedir?
İç Gelir Yasası’nın (IRC) 1031. Bölümü, bu tür emlak borsasının tam olarak nasıl çalıştığını açıklıyor; “1031 borsası” ifadesi bu şekilde türetildi. Hatta bazıları bunu yeni başlayanlar için herhangi bir gayrimenkul yatırım kursundaki ilk derslerden biri olarak düşünebilir.
1031 değişiminin amacı, kazançlarınızın daha fazlasını yeniden yatırıma dönüştürmek amacıyla sermaye kazancı vergilerini ertelemektir. İlk satışta aidatlarınızı (yani vergileri) ödemek yerine, bu vergileri artık hak sahibi olmayana kadar ertelemiş olursunuz.
Kulağa ne kadar basit gelse de, 1031 değişiminin ilgilenilmesi gereken birçok hareketli parçası vardır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller aynı türde olmalıdır (ki bu kendi içinde göründüğü kadar net değildir) ve yatırım yaptığınız gayrimenkullerin yalnızca yatırım amaçlı olduğunu tutarlı bir şekilde göstermelisiniz.
Artık yatırım yapmaya nasıl başlayacağınızdan veya gayrimenkul yatırımı için nasıl para toplayacağınızdan eminseniz, 1031 borsasını kullanmak başlamanıza yardımcı olabilir.
Tatil evleriyle birlikte kullanırsanız, aynı zamanda ucuza seyahat etmenin ve hatta bütçeyle ülkeler arası bir yolculuğa çıkmanın harika bir yolu olabilir.
Aynı türden yatırım amaçlı gayrimenkuller
Tatil amaçlı kiralık mülk satın almak, emlak yatırımı oyununa girmenin iyi bir yolu olabilir, ancak 1031 takas kuralları kapsamında tatil kiralamayı vergi indirimi olarak kullanmak o kadar kolay değildir. nedenini anlamak için” yazın.
IRC Bölüm 1031’e göre, benzer mülkler boyuta veya diğer fiziksel özelliklere bağlı olmaksızın değerlendirilir. Bunun yerine, IRS’nin gözünde temel gereksinimleri karşılayan, mülkü iş veya yatırım amacıyla kullanma niyetidir.
Örneğin, şirketiniz Airbnb’leri satın alma, kiralama ve sonra satma işindeyse kiralık tatil evleri benzer mülk olarak nitelendirilebilir. Bununla birlikte, yeni tatil evinizi (kişisel kullanım için) finanse etmeyi ve 1031 değişim kuralları uyarınca vergileri ertelemeyi düşünüyorsanız, bunu yapmak için belirli gereksinimleri karşılamanız gerekecektir (bununla ilgili daha fazla bilgi aşağıdadır).
En kazançlı gayrimenkul yan işlerinin çoğu, gayrimenkul satışı ve edinimi yoluyla kar elde etmeye devam etmek için 1031 borsasının vergi indirimlerinden yararlanmayı içerir. Hak kazanmaya devam ettiğiniz sürece 1031 değişimini istediğiniz kadar kullanabilirsiniz.
1031 değişimine hak kazanmak aynı zamanda ilk mülkün satışından elde edilen gelirin üçüncü bir tarafın eline geçmesi anlamına da gelir. Bu geliri, bir sonraki mülkünüzü satın alırken bile hiçbir zaman elinizde tutamazsınız.
Birazdan üçüncü taraf 1031 borsalarının nasıl çalıştığı hakkında daha fazla konuşacağız. 1031 borsa hakkında hatırlanması gereken şey, sermaye kazancı vergilerinden tamamen kaçınmamanızdır.
Bunun yerine, sermaye kazancı vergilerini ödemeyi daha sonraki bir tarihe ertelemiş oluyorsunuz. Bazı durumlarda bu, gelirinize ve diğer faktörlere bağlı olarak ödemelerin yüzde 15 ila 20 oranında ertelenmesi anlamına gelebilir.
Ters değişimler
İşleri daha da kafa karıştırıcı hale getirmek için, 1031 değişimi belirli koşullar altında da olsa tersten yapılabilir. Bunlara ters değişim denir.
Tersine takasta, ilkini satmadan önce, değiştirilen mülkü zaten satın almış olursunuz. Normal bir 1031 değişiminde yaptığınız gibi aynı işlemleri aynı zaman diliminde tamamladığınız sürece ters 1031 değişimine hak kazanabilirsiniz.
Sorun şu ki, zamanlama gereksinimlerini karşılamak için, ilk mülkü, yeni mülkü satın aldıktan sonraki 180 gün içinde satmanız gerekecek. Ayrıca ikinci mülkü, satın alma tarihinden itibaren 45 gün içinde 1031 değişimini tamamlayan mülk olarak belirlemeniz gerekecektir.
Ne tür mülkler 1031 değişimine uygundur?
1031 borsasında kullanabileceğiniz özellik türlerinden kısaca bahsedelim, aynı türde olmaları gerektiğini belirtmiştik ama işte bazı örnekler:
- Ham arazi yatırımınızı alışveriş merkeziyle değiştirirsiniz
- İşletme olarak yeni bir yatırım amaçlı gayrimenkul edinir ve onu eskisiyle değiştirir
- İlk tatil evinizi satarsınız ve kiralamaya devam etmek için bir başkasına yeniden yatırım yaparsınız
Hak kazanmak için her iki mülkün de Amerika Birleşik Devletleri’nde olması gerektiğini unutmamak önemlidir. 1031 değişimi kapsamında vergileri ertelemek için birincil ikamet yerinizi potansiyel olarak kullanabilirsiniz, ancak yine de yerine getirmeniz gereken bazı gereksinimler vardır.
1031 Değişim Özellikleri
Gecikmeli, üçüncü taraf veya Starker borsaları olarak adlandırılan 1031 borsayı duymuş olabilirsiniz. Bu terimlerin tümü temelde aynı şeyi açıklamaktadır.
Bu tartışmaya bağlam kazandırmak için 1031 değişimi örneğini ele alalım. 1031 borsası kurmak için sıçrama tahtası olarak kullanmak istediğiniz bir yatırım amaçlı kiralık eviniz olduğunu varsayalım.
İlk adım, yalnızca yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün satışından elde edilen fonları tutacak değil, aynı zamanda satın alınacak yeni bir mülk bulmak için sizinle birlikte çalışacak nitelikli bir komisyoncu bulmak olacaktır. Buradaki önemli ayrım hiçbir şekilde parayı alamamanızdır.
İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün satış tarihinden itibaren, yeni bir gayrimenkul belirlemek için 45 gününüz vardır. Üç veya daha fazla mülk listeleyebilirsiniz ancak bu gereksinimi tamamlamak için listelenen mülklerden birini kapatmanız gerekir.
Ayrıca yatırım amaçlı gayrimenkulün satışını takip eden 180 gün içerisinde ikame gayrimenkulü de kapatmanız gerekmektedir. Bu iki son tarih (45 gün ve 180 gün) eş zamanlı olduğundan planlama yaparken bunu aklınızda bulundurun.
Sonraki her yatırım amaçlı gayrimenkul alımı aynı türde olduğu, 45 gün içinde belirlendiği ve 180 gün içinde kapatıldığı sürece, 1031 takas kuralları kapsamında altınsınız.Vergi ödemelerinizi ertelemeye devam ederek bu ivmeyi sürdürün.
Vergi faturanızdan tamamen kurtulmanın tek yolu ölmekte olan işverenin devamını durdurmaktır. Varisleriniz yatırım amaçlı gayrimenkulün mirasını almaya devam edecek ancak ertelenmiş sermaye kazancı vergilerinden sorumlu olmayacaklar.
Kalan nakit
1031 takas kuralları kapsamında yatırım amaçlı gayrimenkullerden kar elde etmek mümkündür ancak bu karı güvendiğiniz aracı kurumdan talep etmek için ilk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün satışından itibaren 180 gün beklemeniz gerekecektir.
Çoğu gayrimenkul yatırımcısı bu kazancı, sermaye kazancı olarak vergilendirilen “çizme” olarak adlandırıyor. Öte yandan yatırım yükümlülükleriniz azalsa da vergiye tabi olmaya devam edeceksiniz.
Eşleşmeyi daha da karmaşık hale getirmek için, her iki mülkteki herhangi bir kredi veya borç da rakamları çeşitli şekillerde dengeleyebilir. 1031 takas kuralları uyarınca bir mülkten diğerine geçerken bunu aklınızda bulundurun.
Tatil evleri
Bir ev için tasarruf yapmak bir şeydir, ancak bir tatil evine sahip olmak, otel için ödeme yapmak zorunda kalmadan uzaklaşmanın harika bir yolu olabilir. Ancak tatil evinizi 1031 borsası kapsamında yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanmak, tüm bu stresin ardından yeni bir tatil istemenize neden olabilir.
Eskiden bir tatil evini diğeriyle takas edebilir, bu yeni mülkü ana ikametgahınız yapabilir ve beş yıllık mülkiyetin ikisinde orada yaşadıktan sonra, 500.000 $’lık kazançlar üzerinden sermaye kazancı vergisi ödemek zorunda kalmadan onu satabiliyordunuz. veya Daha. 2004’ten itibaren Kongre, durumu daha da zorlaştırmak için bu boşluğu kapattı.
Mevcut gereklilikler, mülklerin 1031 değişimine hak kazanması için aynı “yatırım amaçlı gayrimenkul” tanımına dayanmaktadır. Bu, uygunluk koşullarını karşıladığından emin olmak için yatırım amaçlı gayrimenkulü yılın büyük bir bölümünde kiralamanız gerektiği anlamına gelir.
Güvenli Liman Kuralı
IRS’nin, ikame gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul olarak geçerliliğine itiraz etmeyeceğini kabul ettiği 2008 yılına gelin. Ancak bu “güvenli liman kuralı”, mülk sahiplerinin burayı iki yılın büyük bir kısmı için kiralamasını gerektiriyordu.
IRS, yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü 14 gün veya daha uzun süre boyunca adil bir fiyattan kiralamanız gerektiğini ve mülk kullanımınızın bu 14 günü veya mülkün kiralandığı sürenin %10’unu (hangisi daha büyükse) aşamayacağını özellikle belirtir. Adil kira oranları lokasyona bağlı olduğundan, bu gereklilikler yatırım amaçlı gayrimenkul sahiplerine biraz hareket alanı sağlayacak kadar belirsizdir.
Diyelim ki eviniz olarak adlandırmak istediğiniz bir mülk için sermaye kazanç vergisi ödemekten kaçınmak için güvenli liman kuralını kullanmak istiyorsunuz. 1031 takas kuralları kapsamında mülkü hâlâ edinebilirsiniz ancak bazı farklılıklar vardır.
Örneğin, nihai ikame yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü birincil konutunuza dönüştürebilirsiniz. Kendinizi 500.000 $’a kadar sermaye kazançlarından kaynaklanan vergilerden korumak için mülkü beş yıldan fazla elinizde tutmalısınız.
Bu beş yıllık ara dönem yalnızca mülkü ana ikametgahınız olarak satıyorsanız geçerlidir.
Bölüm 1031 Kurallarındaki Son Değişiklikler
Popülaritesi ve bariz faydaları nedeniyle 1031 borsası son mevzuatta popüler hale geldi. Son yıllarda değişmeden kalmasına rağmen, Aralık 2017 Vergi Kesintileri ve İstihdam Yasası (TCJA), çeşitli mülk türlerinde 1031 borsanın kullanımını sınırladı.
Şu anki haliyle 1031 borsa sadece gayrimenkul alanında devreye giriyor. Diğer kişisel mülkiyet türleri artık kapsam dışındadır.
1031 Değişimini IRS’ye bildirin
Diğer herhangi bir vergi muafiyetinde olduğu gibi, 1031 borsası da IRS’ye olumlu yönde işlem yaptığınızı gösteren belgeler gerektirir. Yatırım amaçlı gayrimenkulleriniz için 1031 borsası kullanma niyetinizi IRS’ye Form 8824 ile bildireceksiniz.
Değişimi yaptığınız yıldaki Form 8824’ü dosyalayın. Belirli satın alma, devir ve mülkiyet tarihlerinden her mülkün değeri ve açıklamasına kadar her iki mülkün çeşitli yönlerini açıklayan belgeleri tamamlamanız gerekecektir.
Bu 1031 değişim formunu doğru bir şekilde doldurmak, denetimden kaçınmanıza yardımcı olabilir. Bazı yatırımcılar, çok hızlı bir şekilde karmaşık hale gelebileceğini düşünerek, tüm evrak işlerini halletmesi için bir şirketle çalışmayı tercih ediyor.
1031 Exchange SSS
Ana ikametgahınız 1031 değişim kurallarına uygun mu?
Birincil ikametgah, 1031 değişim kurallarına uygun olabilir. Sermaye kazançlarının istisnasını talep etmeden önce belirli kurallara uymanız ve beş yıllık sürenin dolmasını beklemeniz gerekecektir.
1031 değişimi nasıl çalışır?
1031 değişimi, bir yatırım amaçlı gayrimenkulü diğeriyle değiştirmenize ve bu süreçte sermaye kazancı vergilerini ertelemenize olanak tanır. Bu vergi muafiyetinden yararlanmak için belirli zamanlama gereksinimlerini karşılamanız ve mülklerin aynı türde olması gerekir.
1031 borsası riskli bir gayrimenkul yatırımı mıdır?
Gayrimenkulde yeniyseniz 1031 değişimi riskli olabilir. Zamanlama gereksinimlerinin karşılanması oldukça kolay görünse de 1031 borsasında dikkate alınması gereken birçok ince ayrıntı vardır.
Genellikle 1031 borsasında başarılı olan yatırımcılar halihazırda gayrimenkul sektöründe yer alıyor ve kısa sürede yeni yatırımları tespit edebiliyor. Ayrıca 1031 takas kurallarına uygun yatırım amaçlı gayrimenkuller bulmanıza yardımcı olacak birini de işe alabilirsiniz, ancak bunu yapmak karınızı azaltabilir.
1031 borsasının zaman sınırı var mı?
Evet, 1031 borsasının birçok türde zaman sınırı vardır. Örneğin, ilk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün satışından itibaren 45 gün içerisinde yeni bir gayrimenkul belirlemeniz gerekmektedir.
Ayrıca, ilk mülkün satışından sonraki 180 gün içinde ikame mülkü kapatmalısınız. Belirlemeyi 45 gün içinde tamamlayıp teklif verirseniz, süre dolmadan kapanışa yalnızca 135 gününüz kalır.
Geleceğinizi 1031 borsasıyla finanse edin
Gayrimenkul yatırımı cesareti zayıf olanlara veya risk iştahı az olanlara göre değildir. Gayrimenkul yatırım çabalarınızı artırmak için 1031 takas kuralından yararlanmak istiyorsanız bu özellikle doğrudur.
1031 borsa hakkındaki bu makalenin, bu spesifik vergi muafiyetiyle ilgili kafa karışıklığının giderilmesine yardımcı olacağını umuyoruz. Bazıları için bu, ilk kez yaşadığınızda en anlamlı süreçlerden biri olabilir, ancak bu bile daha muhafazakar yatırımcılar için çok riskli olabilir.
Aynı zamanda, 1031 borsası size gayrimenkul yatırımı işinizi başlatmak için ihtiyaç duyduğunuz molayı verebilir. İlerlemek ve potansiyel olarak ailenize keyif alabilecekleri ve üzerine inşa edebilecekleri bir miras bırakmak için 1031 değişim kurallarını kendi avantajınıza kullanın.
Gayrimenkul yatırımı hayatınızı ve mali durumunuzu iyileştirmenin yollarından yalnızca biridir. Finansal hedeflerinize ulaşmak için 1031 borsasını nasıl kullanacaksınız?
